除了車禍糾紛外，據統計一般民眾
最容易遇到的日常法律問題，就是租屋糾紛了!!!
從念書開始，到出社會工作，
大家一定多少都有租屋的經驗，
甚至慢慢大家陸續買了房子之後，
可能也會有當包租公的一天~~
這一期的法律專欄，
就來跟大家討論一下租屋可能會遇到的問題
一、租賃契約要仔細看:
依據民法第421條規定，稱租賃者，
謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，
他方支付租金之契約。
另外第422條規定，不動產之租賃契約，
其期限逾一年者，應以字據訂立之，
未以字據訂立者，視為不定期限租賃。
在這裡不管是租屋或是將房子出租給他人，
有期限的租賃契約，跟不定期限的租賃契約，
在法律上有很大的差異，
簡單的說，如果是有定期限的租約，
原則上就是約定要在租賃契約期限內使用收益，
不能任意解約，如果提前解約，
可能會有被要求履行契約的問題。
而不定期限的租賃，雖依據民法第450條第2項
可以隨時終止契約，
但實務上常常發現房東收不回房子的囧事，
另外租約期滿後，如果房客繼續給租金，
房東也繼續收租金的話，也會變成不定期租賃。
所以避免日後麻煩，還是建議在契約中寫清楚，
租賃期限，如果要續約，也要在簽訂契約書。
二、押租金的爭議:
依據土地法第99條規定，
租賃之擔保金不得超過2個月房屋租金總額。
也就是說，房屋押金不得超過房租兩個月總額。
就押租金的效力，法律上並未明定，
但實務上認為可以充抵租金及損害賠償數額。
但這裡就會產生爭議，
依據民法第440條第2項規定:
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，
非達二個月之租額，不得終止契約。
所以就會產生到底多久沒繳付租金才可以終止契約，
如果認為押金可以充抵租金，
那就是4個月之後才能終止，
但不管如何，只要租金開始遲延，
就建議寄發存證信函，以證明房客未繳納租金，
否則將會越拖越久。
三、房屋修繕的問題:
依據民法第430條規定，
租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，
承租人得定相當期限，催告出租人修繕，
如出租人不為修繕，得終止契約
或自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除。
簡單的說，例如漫畫中，房屋馬桶有阻塞，
電燈不亮，漏水之情形，都可以要求房東修繕，
但又因為契約自由原則，如果一開始契約約定
修繕義務就免除的話，那就只能由房客自行修繕，
所以契約內容一定要看清楚。
所以如果遇到房屋有問題，可以向房東要求修繕，
如果房東不修，為了避免影響生活起居，
可以請人來修，但要記得請他們開收據，
然後從之後的房租扣除。
而真的房屋的狀況已經不堪居住，
例如大野狼一吹就倒的房子，
那依據民法第424條規定，可以終止契約。
四、房屋現況點交的問題:
不管是剛開始租屋或是要將房屋返還給房東，
都記得要先拍照存證，否則依據民法第432條規定，
房東可以要求房客賠償，除了兩個月的押金可能被扣抵外，
也可能會再另外求償的問題。
常見的就是門窗損壞、家具損壞、牆面損壞、馬桶損害等，
租屋前，記得要把每個地方都巡視一次，
看看功能有無正常，試用看看，如果有異常，
要在契約內記載，或請求房東更換，
否則一旦房屋移交給房客之後，
該房屋的保管義務就會轉到房客身上，
如果被反咬一口，得不償失，不可不慎。
四、其他常見的問題:
一般租屋都會信任房東是真的，但是經常發現二房東的狀況，
在簽約時，應該要請對方提供身分證影本，
另外也要提出房屋的所有權狀，
否則依據債之相對性，租賃契約只存在於簽約之人，
如果真的房東並沒有同意或簽名於租賃契約上，
他是可以依據民法第767條規定，請你搬家。
另外有關於買賣不破租賃的問題，
原則上如同前面說的，契約是債之相對性，
所以一旦房屋轉手了，那可能這個租賃契約
就會不拘束新的所有權人，
因此如果有長期使用租賃的必要，
例如開店做生意，要記得將契約去公證，
這樣才能主張民法第425條的效力，繼續使用房屋。
再者，就租金給付或是到期搬遷的問題，
也都是可以約定強制執行，然後去公證，
花點小錢，就可以避免日後訴訟的紛爭。
最後要提醒大家，在簽訂租賃契約之後，
房屋所有權的部分效力就被遮斷，
簡單的說，房東不能任意進入房客使用的房屋內，
這會有刑法第306條侵入住宅罪的問題，
而房東也不能因為房客積欠房租就任意變換門鎖，
這可能會有涉及刑法第304條強制罪的問題。
以上幫大家整理一些，租屋可能的糾紛，
希望對大家有些許幫助。
~~~~~下期預告~~~~~
打工求職陷阱多，如何保障自己權益呢!!?
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